地产服务时代到来中国房地产即将走出拐点谜局

　　2007年最好的房地产故事来自SOHO中国，与创下当年度承销神话、屡次打破华尔街投行中国教条的瑞银双剑合璧、征战香港交易所的结果，是一个新的中国房地产神话，再次崛起于境外资本市场。而此时房价持续上涨引发的消费热情也与SOHO中国的市盈率同时攀抵高峰。

　　然而这样的有趣故事，在2007年的中国，碧桂园讲过了、SOHO中国讲过了、万科也讲过了。不外是房子卖得多好，品牌多么响亮，资产如何雄厚，土地储备如何傲视同行。

　　今年接着讲下去的地产公司，面临着与房地产发展辉煌时代绝不相同的情境。不仅仅是SOHO中国和中石油跌破发行价或者被屡次降低评级，不仅仅是房地产股在资本市场雄风不再，人民币升值期待已经无法让地产投资者动容，更重要的是拐点论的出现，让新一轮购买还是等待的博弈，变得漫长无期。而房价走高伴随而来的用户期待急遽提升，更让中国地产行业感觉到丝丝凉意。

　　“拐点论”下的房产中国

　　2008年的中国房地产市场，正被“拐点论”的阴影笼罩。曾经逐步高企的房价如今停滞不前，北京深圳甚至出现了“退房潮”，与此同时，逐渐降低的用户满意度也扼紧产业自我提升的颈项。

　　业内人士知根知底的判断比知名专家的理论更能说明拐点论的真假。

　　王石在07年底被广为引用的“房地产市场确实出现了拐点”，直到2008年他才给出了详细解释。而这解释和万科的行动，也正预示了行业的未来走向——毕竟如万科这样时刻注意把握时代脉搏的公司，他们所做过的，比他们说过什么更加重要。

　　本月初，“拐点论”代表人王石漫不经心地对媒体宣布——“万科的楼盘该降的已经降了，应该不会再降价。”而事实上，这半年来，万科所谓的降价，最多不过是广为媒体传诵的大规模九五折优惠，而所谓“拐点论”，回头看时，却发现已变成万科楼盘绝佳的促销方式，甚至不需要广告和铺天盖地的宣传，自然而然地吸引了媒体和大众的关注。

　　宏观大环境的紧缩、国外金融环境由于次贷危机恶化所带给国内的影响，正在被万科和万科的同行们努力消化，除了王石领军的这种另类促销之外，更重要也更显得急迫的，是全行业所有人面临同样的困惑和思考：用户还需要什么？我们还能提供给用户什么？为什么用户的满意度在降低？

　　不仅是卖房子

　　用户满意度的持续降低成为今年地产公司面临的最大“噩耗”。

　　本月初刚刚公布的全国住宅用户满意度测评结果显示：全国住宅用户满意度指数为66，比2006年降低了5.8。这也是7年来我国住宅用户满意度首度出现下降。

　　本次用户不满度骤然增强，发生在如今房价多次创造历史新高后徘徊不前的时刻。很显然，花费较大成本购入房产的消费者，比此前的用户对服务有了更多的要求。从房屋质量到合同承诺的旅行，从物业服务质量到收费公示，愈来愈高要求的消费者，对地产企业提出了新的需求。

　　中国消费者报刚刚出台的年度报告从侧面印证了用户满意度降低的根源。

　　2008中消报年度报告中显示，2007年共受理消费者商品房投诉15023件，与2006年受理的14960件相差不大，尤其与2005年受理的15256件、2004年受理的20530件、2003年受理的44609件相比，商品房投诉呈现下降的趋势。

　　这份报告的由此得出的结论颇为乐观：经过政府、开发商及社会各界的共同努力，商品房市场的消费环境得到一定程度的改善。

　　一方面是商品房质量的提升，另外一方面却是用户的满意度下降。这两个看似矛盾的结论恰好说明，并非是商品房质量出现了大幅度降低，而是用户对于自我权利的声张诉求，比以往的任何一年都要迫切。